【IM06】郊外型ショッピングセンター・モールの発展

【IM06】郊外型ショッピングセンター・モールの発展

研究レポートシリーズ【IM】(商業形態変化) 第6号

第一章 序論:問題の定量的確認

日本ショッピングセンター協会(JCSC)によれば、2024年末のSC総数は3,037施設(前年比▲55)、SC総売上高は32兆1,254億円(前年比+4.2%)で統計開始以来最高を記録した(IM01第三章参照)[1]。米国では囲い込み型モールが1980年代の約2,500施設をピークに減少を続け、現存数は700〜1,200施設程度まで縮小したとされる(集計主体により幅がある、IM01第三章参照)[1]。

第二章 米国型リージョナルモールの発展史

Victor Gruenという逆説的な原点

リージョナルモールの生みの親とされるビクター・デビッド・グルーエン(Victor David Gruen、旧名Viktor David Grünbaum、1903年7月18日〜1980年2月14日)は、オーストリア・ウィーン出身のユダヤ系建築家である[2][3]。ウィーン美術アカデミーで建築を学び、社会民主主義者として政治活動も行っていた[2]。1938年、ナチス・ドイツによるオーストリア併合を受け米国へ移住した[4]。

1954年にデトロイトのノースランドモール、1956年にミネアポリス近郊エディナのサウスデール・センターを手がけた[2]。サウスデール・センターは世界初の完全空調型屋内ショッピングセンターであり、中央の庭園を2層の店舗が取り囲む構造で、アンカーストア・エスカレーター・ガラス屋根の吹き抜けという、現代のモールに通じる要素を備えていた[5][6]。興味深いことに、グルーエンのモール構想は、彼が欧州で失った賑やかな町の広場(タウンスクエア)文化を米国の郊外で再現しようとする意図から出発していた[7]。グルーエンは都市中心部での歩行者優先を主張する都市再生論者でもあり、1958年には米国初の屋外歩行者専用モール「カラマズー・モール」も設計している[3]。

サウスデール・センター等の成功は、都市中心部の衰退を懸念し始めていた百貨店業界を揺さぶった。1956年12月には、まだ衰退していなかったニューヨーク州ロチェスターの有力百貨店2社から、将来の衰退を先読みしたグルーエンへ中心市街地活性化の依頼が寄せられ、以後フォートワース(1955年)・グリーンズバーグ・ウォーキーガン等、各地のモール開発・都市再開発マスタープランへとつながっていった[2][3]。

第三章 デッドモール現象と米国モールの構造的衰退

米国の囲い込み型モールは1980年代に約2,500施設のピークを迎えた後、2000年代に「デッドモール」化が進行した(IM01第三章参照)。ICSCによれば、囲い込み型モールのピークは2005年の約1,500施設で、最後の新規メガモール建設は2006年であった[8]。デッドモール現象の背景には、EC台頭による実店舗需要の減退、アンカーテナント(百貨店、IM02参照)の相次ぐ撤退・破綻、モール全体の集客力低下という「デス・スパイラル」的な構造があると考えられる[推論]。米国の一人当たり小売面積は2018年時点で23.5平方フィートに達し、仏・独・英・日(いずれも5平方フィート未満)の約5倍という「オーバーリテール」状態がこの構造的縮小の背景にある(IM01第三章参照)。

第四章 日本の郊外型SC発展史

日本のSC発展は、1970年代の総合スーパー核SC(IM03参照)から、2000年前後のモール型SCへと段階的に進行した(IM01第三章参照)。イオンモール等は2010〜2020年代に郊外大型SCを相次いで開発し、最大級はイオンモール岡山(約25万㎡)、イオンモールレイクタウン越谷(18.3万㎡・710店舗)に達している(IM01第三章参照)。大店法から大店立地法への転換(IM01第二章参照)が、この郊外型SCの拡大を可能にした制度的背景であった。

第五章 欧州の郊外型SC・ハイパーマーケット併設SC

フランスでは1963年、カルフールが世界初級のハイパーマーケットをパリ南方に開業して以降、郊外型が早期に発達した(IM01・IM02参照)。ドイツは都市内型SCが主流で、旧東独地域の再統一後の「緑の野」開発ブームを除けば郊外開発は相対的に抑制されてきた(IM01第三章参照)。英国は1980〜90年代に郊外スーパーストア・リテールパークが激増したが、1996年のPPG6政策転換(IM01第二章参照)で抑制へ転じた。欧州主要国のSC面積密度(Cushman & Wakefield 2018年)は仏286㎡・英261㎡・伊229㎡・独177㎡(人口千人当たり)であり、必ずしも規制の強弱だけでは説明できない構造を示す(IM01第三章参照)。

第六章 SCの立地・形態戦略の類型分析

規模・機能別類型:NSC・CSC・RSC・SRSC

日本ショッピングセンター協会(JCSC)は、SCを「デベロッパーが開発運営し、小売業の店舗面積が1,500㎡以上、核テナントを除くテナントが10店舗以上含まれる」施設と定義する[9]。国内の一般的な理解では、SCは店舗面積により以下のように類型化される。

NSCはSC分類の中で最も数が多く、近隣消費者の日常生活需要の充足を目的とする[10]。CSCはNSCとRSCの中間に位置し、核テナントはGMS・ディスカウントストアが主体でオープンモール形態が多い[11]。RSC・SRSCは「一日中滞在できる時間消費型」の商業施設として、日常生活用品から衣料・サービス・エンターテインメント施設まで幅広い業種を揃える[10]。

立地戦略の類型

立地戦略は、(a)単独立地型(幹線道路沿いのロードサイド単体開発)、(b)複合開発型(ニュータウン・住宅開発と一体化した計画的開発)、(c)駅前再開発型(鉄道会社によるターミナル駅隣接開発、IM02の阪急ターミナルデパートの系譜)、(d)既存中心市街地隣接型(中心市街地の近接地に立地し既存商店街と競合・補完関係を持つ)、の4類型に整理できる[推論]。この立地類型の違いが、当該SCが周辺の中心市街地・既存商店街に与える影響の性質を大きく左右すると考えられる[推論]。

出店パターンの類型:ドミナント戦略とフラッグシップ集中型

コンビニエンスストア(IM04参照)がドミナント出店戦略(特定エリアへの集中多店舗展開による物流効率化)を採用したのに対し、SC/モール業態は性質上、同一商圏内での重複出店が共食い(カニバリゼーション)を招くため、多くの場合「1商圏1旗艦店」型のフラッグシップ集中型を採る[推論]。ただし、イオンモール等の大規模デベロッパーは、複数の広域商圏にRSC・SRSCを面的に展開することで、全国レベルでは面的シェア最大化を図っており、個別商圏内でのドミナントとは異なる「広域ネットワーク型」の出店パターンと位置づけられる[推論]。

開発主体の類型

開発主体は、(a)デベロッパー主導型(イオンモール、三井不動産商業マネジメント等の専門デベロッパーが単独で開発・運営)、(b)地権者組合型(複数の地権者が組合を結成し共同開発、第三セクター的な性格を帯びる)、(c)行政主導型区画整理連動型(土地区画整理事業と連動して行政が主導的役割を果たす開発)、に類型化できる[推論]。

まちづくりとの接続:類型と地域商業への影響度

以上の類型を組み合わせると、地域商業(特に既存の中心市街地・商店街、IM01参照)への影響度は、(1)規模(NSC<CSC<RSC[推論]。この整理は、IM01で論じた中心市街地衰退の要因分析に、SC側の類型論という補助線を追加するものである[推論]。

第七章 SCデベロッパーの経営モデルとテナントミックス

SCデベロッパーの収益モデルは、多くの場合、固定賃料に加え売上高に連動する歩合賃料(パーセンテージ・レント)を組み合わせた契約構造を採る[推論]。核店舗(アンカーテナント)は集客の中核を担う一方、賃料条件は専門店より有利に設定されることが多く、デベロッパーはアンカーの集客力と専門店群からの歩合賃料収入のバランスでSC全体の採算を確保する[推論]。テナントミックス戦略においては、業種・業態の多様性が来街頻度・滞在時間を左右するため、単なる坪効率の最大化ではなく、SC全体の魅力を高める組み合わせが重視される[推論]。

総括:モール・SCという業態は持続可能か

本稿で確認した通り、Victor Gruenが欧州の広場文化の再現として構想したモールは、皮肉にも車依存の郊外拡散を象徴する業態へと転化し、米国では大規模な「デッドモール」化を招いた。日本はイオンモール等の巨大化(SRSC化)によって現在も拡大基調を維持しているが、その規模・立地・開発主体の組み合わせによって地域商業への影響度は大きく異なる。第六章で整理した類型論は、一律に「SCは地域商業の敵である」と断じるのではなく、どの類型のSCがどのような条件下で中心市街地・商店街との共存を図りうるかを検討する枠組みを提供する[推論]。今後のまちづくり政策・SC開発の双方において、この類型論に基づいた個別評価が求められる[推論]。

年表

1. 1903年 Victor Gruen(旧名Viktor Grünbaum)、ウィーンでユダヤ系家庭に誕生。
2. 1938年 ナチス・ドイツによるオーストリア併合を受け、Gruen米国へ移住。
3. 1954年 Gruen、デトロイトのノースランドモールを手がける。
4. 1955年 Gruen、フォートワース(テキサス州)の都市再開発マスタープランを設計。
5. 1956年 Gruen、ミネアポリス近郊エディナにサウスデール・センターを設計、世界初の完全空調型屋内モール開業。
6. 1956年12月 ニューヨーク州ロチェスターの百貨店2社、Gruenに中心市街地活性化を依頼。
7. 1958年 Gruen、米国初の屋外歩行者専用モール「カラマズー・モール」を設計。
8. 1963年 フランス、カルフールが世界初級のハイパーマーケットを開業(IM01・IM02参照)。
9. 1965年 Gruen、フレズノ(カリフォルニア州)の再開発マスタープランを手がける。
10. 1970年代 日本、総合スーパー核SCの出店が本格化(IM03参照)。
11. 1980年 Gruen没(2月14日)。米国、Gruen逝去の年、囲い込み型モールが約2,500施設のピークへ向かう。
12. 1980年代 米国、囲い込み型モール約2,500施設でピーク。
13. 1996年 英国、PPG6政策転換で郊外開発抑制へ(IM01参照)。
14. 2000年 日本、大規模小売店舗立地法施行(IM01参照)、モール型SCの本格拡大条件が整う。
15. 2002〜2004年 関西でモール型SCの先駆け(ダイヤモンドシティテラス、みのおキューズモール等)が相次ぎ開業(IM01参照)。
16. 2005年 米国、囲い込み型モールのピーク約1,500施設(ICSC)。
17. 2006年 米国、最後の新規メガモール建設。
18. 2010年代 日本、イオンモール岡山・レイクタウン越谷等の超大型SC(SRSC)が相次ぎ開業。
19. 2018年 米国の一人当たり小売面積、日欧の約5倍(23.5平方フィート)と算定(PwC)。
20. 2024年 日本のSC総数3,037施設、総売上高32兆1,254億円で過去最高(JCSC)。

用語集

• Victor Gruen, ビクター・グルーエン: 1903〜1980年。ウィーン出身のユダヤ系建築家。1938年に米国へ移住し、1956年のサウスデール・センター設計で「モールの生みの親」と呼ばれる。
• Southdale Center, サウスデール・センター: 1956年、ミネソタ州エディナに開業した世界初の完全空調型屋内ショッピングモール。Victor Gruen設計。
• Kalamazoo Mall, カラマズー・モール: 1958年、Gruenが設計した米国初の屋外歩行者専用モール。
• アンカーテナント: モール・SCの集客の中核を担う大型店舗。多くの場合、百貨店やGMSが該当する(IM02・IM03参照)。
• デッドモール: 集客力を失い空洞化・閉鎖に至った米国の大型モール。1980年代の約2,500施設ピークから縮小が進んだ。
• Neighborhood Shopping Center, NSC, 近隣型ショッピングセンター: 店舗面積0.3〜1万㎡程度、商圏人口2〜3万人程度の小規模SC。食品スーパー・ドラッグストアを核テナントとする。
• Community Shopping Center, CSC, 地域型ショッピングセンター, コミュニティ型ショッピングセンター: 店舗面積1〜4万㎡程度、商圏人口5〜20万人程度の中規模SC。GMS・ディスカウントストアを核とする。
• Regional Shopping Center, RSC, 広域型ショッピングセンター: 店舗面積4万㎡以上、商圏人口15〜20万人程度の大規模SC。大型GMS・百貨店を核とする「時間消費型」施設。
• Super Regional Shopping Center, SRSC, 超広域型ショッピングセンター: RSCの2〜3倍規模、GMSと百貨店または高級専門店の複数核、テナント150店舗以上の超大型SC。
• 歩合賃料, パーセンテージ・レント: 固定賃料に加え、テナントの売上高に連動して賃料が変動する契約形態。SCデベロッパーの主要な収益モデルの一つ。
• ライフスタイルセンター: 米国で富裕層向け郊外地域に開発される、リージョナル型SCから厳選した専門店を集めたコミュニティ型SCサイズの新業態。日本での成功例は少ない。

参考文献

1. 日本ショッピングセンター協会(JCSC)『SC白書』2024年版(IM01第三章参照)。
2. Wikipedia「ビクター・グルーエン」。
3. Wikipedia「Victor Gruen」(英語版)。
4. Vantage FDI「Victor Gruen and the Rise of the Shopping Mall」。
5. NewSphere「ショッピングモールは死んだのではない — 変化しているだけだ」2017年5月24日。
6. Grokipedia「Victor Gruen」。
7. Back Then History「The History of Malls」。
8. Atlas Obscura「The Life and Death of the American Mall」(IM01第三章参照)。
9. ダイヤモンド・チェーンストアオンライン「CSC(コミュニティショッピングセンター)とは？」流通基礎用語集。
10. イオンリート投資法人「用語集」。
11. note(nao_mew)「ショッピングモールの業態いろいろ【0.分類編】」2023年10月。
12. ジェイ・プラン「例えば、どんなタイプの商業施設がありますか？」。

Claude ログ

了解した。一次資料調査に着手する。まず第二章(米国型リージョナルモールの発展史、Victor Gruen)の調査を進める。Victor Gruenの興味深い経歴(ウィーン出身のユダヤ系社会民主主義者、1938年米国亡命、欧州の広場文化の再現を意図)を確認できた。続けて第六章(SC類型分析:NSC/CSC/RSC分類、ドミナント戦略)の調査に進む。SC類型(NSC/CSC/RSC/SRSC)の詳細な定義データを確認できた。これで第六章の類型分析に十分な材料が揃った。本執筆に進む。Markdown記法の修正と構造確認を行う。ファイル構造を確認した。リード文169字、h2見出し12(第一〜八章+年表+用語集+参考文献+SNSタイトル)、年表20項目(要件を満たす)。【IM06】「郊外型ショッピングセンター・モールの発展」の本執筆が完了した。IM01〜IM05と同一フォーマット(だ・である調、h2/h3構成、引用マーカー・参考文献リスト12件、年表20項目、用語集11項目、SNSタイトル3案、リード文169字)で仕上げている。
内容面での要点:
第二章:Victor Gruenの逆説的な経歴(ウィーン出身のユダヤ系社会民主主義者、1938年米国亡命、欧州の広場文化再現の意図)を軸に、皮肉にも車依存の郊外拡散を象徴する業態を生んだという構図
第六章(ご指摘を反映した新設章):
NSC/CSC/RSC/SRSCの4類型を表形式で整理(店舗面積・商圏人口・核テナントの定量的定義)
立地戦略4類型(単独立地型/複合開発型/駅前再開発型/既存中心市街地隣接型)
コンビニのドミナント戦略(IM04)との対比で、SCは「1商圏1旗艦店」型のフラッグシップ集中が基本という異同を整理
開発主体3類型(デベロッパー主導型/地権者組合型/行政主導型)
規模×立地×開発主体の3軸を掛け合わせ、地域商業への影響度を評価する枠組みを提示——IM01の中心市街地衰退論への補助線として機能する構成
第八章(総括):「SCは地域商業の敵」という単純化を避け、類型に応じた個別評価の必要性を提言
これで【IM】シリーズはIM01〜IM06の6本が完成した。次号IM07(EC台頭とオムニチャネル化)に進める場合は声をかけてほしい。